ALL INCLUSIVE realitný servis: čo by mal maklér urobiť za vás pri predaji nehnuteľnosti

Predať nehnuteľnosť znamená oveľa viac než zverejniť inzerát a otvoriť dvere záujemcom. Potrebujete nastaviť cenu, pripraviť priestor, osloviť správnych kupujúcich, viesť rokovania a dotiahnuť obchod až po odovzdanie kľúčov. A počas celého procesu vedieť, čo sa deje s vaším majetkom aj peniazmi.

Ak plánujete predaj bytu alebo domu v Košiciach a okolí a hľadáte realitného makléra, pravdepodobne porovnávate aj výšku provízie. Rovnako podstatná je však otázka: Čo za túto províziu skutočne dostanem?

Som Peter Zakuťanský z Aurum Reality a svoju prácu staviam na ALL INCLUSIVE prístupe. Pre mňa to znamená prevziať zodpovednosť za organizáciu celého predaja, vysvetliť vám jednotlivé kroky a zabezpečiť dohodnuté služby za vopred známu províziu.

Úspešný predaj sa začína ešte pred inzerátom

Prvou úlohou makléra by malo byť pochopenie vašej situácie. Inak sa plánuje predaj prázdneho bytu, inak domu, v ktorom stále bývate, a inak predaj spojený s kúpou ďalšieho bývania.

Zaujíma ma preto, čo chcete predajom dosiahnuť, aký máte časový priestor a čo potrebujete vyriešiť. Následne analyzujem samotnú nehnuteľnosť, jej prednosti, obmedzenia a konkurenčné ponuky.

Pri predaji nehnuteľnosti v Košiciach nestačí poznať priemernú cenu za štvorcový meter. Rozdiel môže robiť konkrétna ulica, stav domu, dispozícia, poschodie, parkovanie či náklady na bývanie.

Správna predajná cena má mať vysvetlenie a oporu v analýze. Príliš vysoká cena môže predaj zabrzdiť aj vtedy, keď je prezentácia kvalitná. Zbytočne nízka cena zase môže pripraviť majiteľa o časť výnosu.

Otázka pre vášho budúceho makléra: Z čoho vychádza navrhovaná cena a ako budeme postupovať, ak trh nezareaguje podľa očakávaní?

Príprava nehnuteľnosti nie je detail navyše

Prvý dojem druhýkrát neurobíte. Platí to pri osobnej obhliadke aj pri prvých fotografiách, ktoré si kupujúci pozrie v telefóne.

Pred fotografovaním preto riešim, čo priestoru pomôže. Podľa potreby zabezpečujem upratanie, odstránenie nevhodného zariadenia a homestaging — úpravu interiéru tak, aby vynikli jeho prednosti.

Cieľom je umožniť záujemcovi, aby si vedel predstaviť vlastný život v nehnuteľnosti. Niekedy pomôže presunutie nábytku, inokedy uvoľnenie preplnenej miestnosti alebo zjednotenie doplnkov.

Využívam aj AI staging, ktorý vie ukázať možnosti zariadenia priestoru. Pri takejto prezentácii má byť zrozumiteľné, že ide o vizualizáciu možného vzhľadu. Kupujúci musí vedieť odlíšiť návrh od skutočného stavu.

Otázka pre makléra: Kto nehnuteľnosť pripraví na fotenie a ktoré práce sú zahrnuté v provízii?

Marketing má pomôcť kupujúcemu pochopiť hodnotu ponuky

Kvalitné fotografie sú základ. Podľa charakteru nehnuteľnosti ich dopĺňam videom, krátkymi reels a prezentáciou na sociálnych sieťach. Moderné technológie vrátane umelej inteligencie využívam tam, kde pomáhajú zrozumiteľne ukázať priestor a jeho potenciál.

Dobrý marketing však nie je iba pekný obraz. Záujemca potrebuje vedieť, čo kupuje, komu bude nehnuteľnosť vyhovovať a čím sa odlišuje od ostatných ponúk.

Kupujúci si vyberá podľa praktických potrieb aj pocitu, ktorý v ňom bývanie vyvoláva. Prezentácia má osloviť obe tieto stránky a vytvoriť očakávania, ktoré obstojia aj pri obhliadke.

Obhliadkou sa práca nekončí

Súčasťou môjho servisu je komunikácia so záujemcami, organizácia obhliadok a rokovanie o podmienkach predaja. Pre vás to znamená menej telefonátov, menej organizačných starostí a jedného človeka, ktorý drží celý proces pohromade.

Dôležitá nie je len ponúknutá cena. Rozhoduje aj spôsob financovania, termíny a pripravenosť kupujúceho obchod dokončiť. Pri záujemcoch, ktorí potrebujú hypotéku, zabezpečujem hypotekárny servis a preverenie možností financovania.

Počas spolupráce máte vedieť, akú spätnú väzbu dostávame a čo bude nasledovať. Ak sa predaj nehýbe, potrebujeme pomenovať príčinu a upraviť postup.

Bezpečnosť obchodu musí stáť na konkrétnych opatreniach

Pri predaji odovzdávate nehnuteľnosť s vysokou hodnotou. Preto má mať právna stránka obchodu rovnakú pozornosť ako marketing.

V Aurum Reality zabezpečujem zmluvy autorizované advokátom a elektronické podanie na kataster. Podľa konkrétneho obchodu využívame úschovu v kancelárii, notársku úschovu alebo bankovú vinkuláciu.

Firemný depozitný účet je oddelený od prevádzkového účtu a slúži výhradne na úschovy. Podmienky uvoľnenia peňazí upravujú zmluvy. K ochranným opatreniam patrí aj poistenie zodpovednosti kancelárie a advokáta.

Ako predávajúci by ste mali rozumieť tomu, kde budú peniaze uložené, kto s nimi môže nakladať a za akých podmienok vám budú vyplatené. Tieto otázky si zaslúžia jasnú odpoveď ešte pred podpisom.

Predaj je dokončený až riadnym odovzdaním

Po podpise zmlúv zostávajú praktické kroky, ktoré netreba podceniť. Zabezpečujem protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti so zaznamenaním stavu meračov a odovzdaných kľúčov a asistujem pri prepise energií.

Aj tieto úkony patria ku komplexnému servisu. Mojím cieľom je, aby ste mali jasno nielen pri predaji, ale aj pri jeho uzatvorení.

Čo je v provízii a čo sa dohodne osobitne?

Výšku provízie aj rozsah spolupráce so mnou poznáte od prvého stretnutia. Dohodnutá príprava, prezentácia, marketing, obhliadky, právny servis a odovzdanie sú súčasťou ALL INCLUSIVE služieb.

Dve položky je dôležité odlíšiť:

• Stavebné úpravy, ak sú potrebné, sa dohadujú osobitne. Ak ich realizujeme a financujeme my, náklady sa následne vyúčtujú z predajnej ceny mimo provízie podľa vopred dohodnutých podmienok.
• Znalecký posudok pre hypotéku kupujúceho hradí kupujúci. Jeho zabezpečenie viem koordinovať.

Transparentnosť pre mňa znamená, že vopred viete, za čo platíte a ktoré náklady môžu vzniknúť navyše.

Ako si vybrať makléra, ktorému zveríte predaj?

Pred rozhodnutím si vypýtajte konkrétny plán. Zaujímajte sa o prípravu nehnuteľnosti, spôsob prezentácie, komunikáciu počas predaja a zabezpečenie peňazí.

Pýtajte sa tiež, kto bude jednotlivé služby vykonávať a koľko nehnuteľností má maklér súčasne na starosti. Ja pracujem butikovo: prijímam menší počet ponúk, aby som každej mohol venovať potrebný čas.

Z mojej evidencie od vzniku Aurum Reality v apríli 2022 vyplýva, že som úspešne predal 98 % všetkých nehnuteľností, ktoré som prijal do predaja. Je to výsledok doterajšej práce. Každá ďalšia nehnuteľnosť však potrebuje vlastnú analýzu a stratégiu.

Plánujete predaj nehnuteľnosti v Košiciach alebo okolí?

Či predaj ešte len zvažujete, alebo už máte za sebou mesiace inzercie bez výsledku, začnime rozhovorom. Pozriem sa na vašu situáciu a vysvetlím vám, ako by som pri predaji postupoval.

Pomôžem vám pripraviť, odprezentovať a predať nehnuteľnosť s osobnou pozornosťou a jasne dohodnutými podmienkami.

Dohodnúť si konzultáciu s Petrom Zakuťanským

Pozrieť rozsah služieb Aurum Reality

Autor: Peter Zakuťanský | Aurum Reality